9月28日，由华中科技大学校友总会指导、华中科技大学北京校友会联合深圳校友会举办的“华科论道”第十四期线上校友对话活动圆满结束。香港交易所董事总经理、首席中国经济学家巴曙松校友作为本期嘉宾，进行了以《双循环政策导向下中国城镇化的新特征与房地产市场的新趋势》为主题的分享。
巴曙松主要谈及了中国房地产市场的历史进程、城镇化的现状和趋势、人口流动和房地产需求的变化趋势等话题。
分享一开始，巴曙松就点出中美两国宏观政策与经济运行的区别——美国的资本市场与居民、企业的关联度非常高，股票市场的波动直接影响美国居民的资产负债表，资本市场可以说是美国经济的晴雨表。
相比之下，中国的经济总量庞大，资本市场规模有限，真正与居民生活关联度高的，其实是房地产市场。房地产市场在当下可以作为中国经济运行的晴雨表。
巴曙松表示，不能仅仅就房地产市场来谈房地产市场，它的前后项关联非常多，可以说是整个中国工业化、城镇化进程的一个重要组成部分。他介绍，近四十年来，中国城市人口增长极快，增加了超过六亿人口。
巴曙松以三次房改为出发点，回顾了中国房地产市场的历史进程。第一次房改，住房投资权的下放引发了一波投资的浪潮。1978至1998年的20年里，新增了46亿平方米的住宅，初步改善了居民的住房条件。
1998年，中国迎来了第二次房改，全面取消福利分房，住房走向市场化。住房市场化迅速提升了中国居民住宅投资在GDP中的比重。
第三个阶段的房改可以归纳为2009年到近两年，巴曙松将其定义为吸收流动性的金融化阶段——房地产市场作为一个吸收货币的池子，为中国十年内没有出现大规模通胀发挥了重要作用。同时，中国居民杠杆率大幅度上升。
巴曙松表示，中国房改建设已取得了巨大成就，城镇住房存量超过了两亿套。人均住房面积也有明显提升，包括北上广深这样的一线城市。
但他同时指出，问题也很突出：核心城市房价过高。北京房价指数涨幅和房价收入比，已远远高于伦敦、东京、纽约这样的大都市。年轻人买房压力极大。
巴曙松称，房地产对金融体系的稳定非常重要。“如果房价真的大幅度回落，回落到了密集加杠杆购买时期的水平，那么银行的资产质量压力会非常大”。
目前中国的城镇化率接近60%，刚刚超过世界平均水平，尚处于快速发展的后期。各个城市之间的差异非常大，不同地区梯度明显。通过国际上的方法预测，未来十年，中国还处于城市化快速增长的阶段，但速度会相对减弱。
与此同时，人口会相应增长两亿左右，还会带来房地产市场的需求，人口流动会发生变化。但是，巴曙松指出，城市化水平高并不一定意味着国家富裕，典型的例子是拉美的城市化模式。
巴曙松把人口流动方向划分为三个阶段。2000年到2010年，基本往东南沿海集中。2010年到2018年，一部分人群开始回流。2018年到2030年，会是几个典型的城市群发展路径。“未来人口流动格局的区域分化会非常明显”，他说道。
相比于其他国家尤其是发达国家来讲，中国的城市数量不少，但大城市规模不够。未来一个重要发展趋势是，小城市规模保持平稳，大城市持续成长，形成城市群的格局。
针对这样的发展模式，国内曾有过激烈的争论。他介绍，一部分专家认为为了避免交通及污染等大城市病，应当分散开来，支持小城镇的发展。另一部分专家认为，要重点发展大都市圈，享受大城市发展过程中的就业、创新等方面的红利。
近几年来，虽然很多人因为过高的生活成本称要逃离北上广，但大城市里有更好的公共资源、更多的发展机会、更聚集的产业，所以，大城市的人口聚集程度还是在稳步上升的。
巴曙松介绍了目前的趋势：二手房市场在发展，年轻人的换房需求在增加。“房地产调控政策要适应不同阶段的房地产需求，降低房地产流动的成本，培育一个有深度的房地产市场，这才是关键。”他表示。
同时，租赁需求正在上升，但目前来讲数量还不多。一个原因是，为租赁者提供的利益保护配套还需改进。
他指出，租赁在发达国家的住房结构里占很重要的地位，在中国，现在相对较低。如何通过租赁来解决流动人口的住房问题，下一步会成为城市管理者和房地产行业所必须重视的课题。
对于开发商而言，近期的“三条红线”政策影响较大。一是房企剔除预收款之后资产负债率不能大于70%，净负债率不能大于100%，现金短债比不得大于1。这背后是要打破房地产行业传统的高杠杆、高周转推动房价不断正循环增长的模式，传统的扩张模式已经不再适用。
巴曙松指出，目前房地产开发商的行业集中度正在不断提高，TOP100开发商的占有量超过80%。从2009年到2019年，行业的高速增长期已接近尾声，地价上涨，开发商利润下降，融资成本差异很大。
发达国家如美国、日本，房地产行业中住宅方面的业务只占很小一部分，中国的开发商在住房供应平衡后还会有开发需求，但需要拓展业务的多元化，转向运营、管理、租赁等。
通过对最近人口流动、房价等方面变化的观察，大城市群已经有形成的迹象。“目前需要做的是引导城市群的发展，需要居住、公共服务、交通、基础设施等方面的配合”，他说道。
“总体来说，中国的城市圈处于发展期，人口规模比较大，但随着面积的增长，人口密度未来可能会下降”。除了城市的更新外，流动人口、单身人口、老年人口这三者将会新增巨大的住房需求。
针对房地产的走势，巴曙松指出，如果房地产价格继续上涨，很可能形成大规模的金融资源积压，既给金融体系施加了压力，也扩大了制造业创新的成本。今年的市场阶段性复苏，除了疫情控制得力之外，利率下降、流动性相对充足也是很重要的原因。
保持大致的稳定是目前的主基调。国务院也强调，“不把房地产作为刺激经济的手段”，避免房地产这一行业占有过多的金融和经济资源，积累经济风险。
巴曙松强调，“还是要把金融资源引入到产业升级、技术创新、融资结构调整这些方向来，双循环框架下，我们理解房地产市场要把它放到我们当前城镇化发展的阶段（中后期）、房地产供求结构转变的阶段（供求大致平衡，局部失衡）上来，房地产市场继续上升的空间不大”。
最后，他指出，广场协议之后，中国需要借鉴不同国家的应对模式，尤其可以从日本的应对模式中吸取经验和教训。
巴曙松还就校友提出的相关问题给予回答。有人提问，内循环应当如何应对当前部分国家联盟去中国化的趋势？“疫情之后，想要完全做到逆全球化，进行市场分割的可能性不大。”他说。
巴曙松谈到，要防止的是不包括中国的全球化，把握全球供应链调整的趋势，自身做好相应的调整。同时，激发内需，吸引国际供应链布局，防止脱钩。保持供应链平稳，避免中断，做好更有效率的布局。
另一个提问是：网上关于房价有两种观点，一种是疫情过后，全球经济货币超发以应对疫情影响，房价还会继续上涨；另一种是，居民杠杆率已到极限，房价走到了长期债务周期的末端，马上将会掉头向下。哪种观点更可能发生？
巴曙松表示，目前看来是分化的趋势。在人口持续流出的三四线城市，无论如何量化宽松，房地产市场需求依然不足。而由于疫情影响，人口密集的大都市吸引力下降，无法简单地用量化宽松来分析具体情况。
北上广深的房地产和三线房地产的走势会有什么不同？他解释，主要需要看该三线城市位于哪里。在自然演进的情况下，人口向中心城市聚集，中心城市成本变高，部分人口回流，形成卫星城，再相互连接形成城市群。
“目前我们处于中心城市成本上升，人口开始往周边流动的阶段，所以如果是中心城市周边的城市，机会还是很大的。”他说。
“华科论道”由华中科技大学校友总会指导，华中科技大学北京校友会主办，是一个大型线上校友对话的活动。每次活动邀请校友嘉宾，以微信群为载体，以最近的时事要点为主题，面向全球校友进行分享，每次对话1-2小时。
此前，“华科论道”已成功举办十三期，在这个平台上，汇聚了知名创业者、企业家，学者及专家，探讨了“5G与人工智能”“贸易摩擦升温下的中国经济新方向”“健康产业的发展趋势与投资价值”“新型冠状病毒肺炎诊治专题”等话题。
“华科论道”活动旨在进一步汇聚校友资源，团结各地校友，扩大校友凝聚力，构建起全球校友的线上交流平台。活动也得到了学校、校友总会以及各兄弟校友会的大力支持。
本次活动由华中科技大学北京校友会副秘书长、中国青年报记者王景烁作主持，华中科技大学北京校友会会长、物美集团CEO张斌参与并致辞。
张斌提到，纵观以往多期活动，变化的是内容，不变的是北京校友会的初心。北京校友会始终致力于为大家提供丰富的信息支持，做大家的“望远镜”、“指南针”，通过进一步汇聚校友资源，团结各地校友，构建起全球校友的线上交流平台。北京校友会一直希望能用智慧知识为校友们创造更多可能。
——巴曙松经典金句——
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(本文转自华中科技大学北京校友会微信公众号）
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